日本关西的“宾馆泡沫”即将破灭？

近年来，由于外国游客纷纷涌入，日本关西地区人气爆棚，各个宾馆的业绩也呈现直线上升的趋势。可是，这一好势头最近开始出现逆转的信号。

日本大型不动产投资机构REIT发表的最新报告显示，2019年2-7月，该机构在大阪市、京都市持有宾馆的RevPAR（平均客房收益），分别同比下降了19%和16%。而且，业绩大幅下滑现象，在关西地区的宾馆中比较普遍，从而导致日本全国宾馆的平均客房收益也下降了3%。

自2012年开始，访日的外国游客开始出现井喷之势，特别是景点众多的关西地区。以大阪府为例。2014年，到访大阪的外国游客为376万人，2018年就增长到了1142万人，宾馆的入住率和单价也不断上升。一头是观光地人气爆棚，另一头却是宾馆业绩下滑，看上去确实有些令人费解。其实，背后是宾馆的供过于求。

为了在关西地区抢占先机，不仅原有的宾馆持有机构不断扩大规模，各种房地产公司、投资基金也纷纷涌入旅游住宿领域。短短5年时间，京都市就增加了8000多个宾馆房间，大阪市增加了2万2000个房间。而且，还有很多项目正在建设开发。

虽然关西地区的外国游客快速增长，但是宾馆房间的增长速度，显然已经超过了游客的需求。按照经济学规律，供过于求会导致价格下降，宾馆自然不会是特例。而且，由于互联网平台的普及和升级，消费者可以看到同地区大多数宾馆的价格，通过性价比选择最合适的宾馆。这让宾馆面临更大的竞争压力，往往通过压低价格来吸引消费者。

住宿单价不断下降的同时，关西地区的宾馆还要面对不断上升的经营成本。在日本劳动力普遍短缺的背景下，2018年，大阪府的宾馆所需客房人员与实际招聘人员的比率为7.3比1，京都府更是达到了7.7比1。虽然各个宾馆雇佣了外国劳动者来担任清扫员等，但是为了保持人员稳定，工资支出的压力也非常大。此外，洗涤费、用地费、建筑费、物业费等各种付费用也在不断增长。

更让人担忧的是，在市场出现饱和趋势的情况下，关西地区开设宾馆的门槛似乎还在降低。特别是大阪市，通过修改相关条例，放宽了对宾馆大厅及餐厅的设置限制，让更多人能够进入行业。不难想象，关西地区的宾馆大战，还会进一步加剧。

如今，一些机构已经开始采取紧急对策，抛售关西地区的宾馆以回笼资金。而与此同时，也有很多新玩家逆势而行，纷纷进场。“我们不怕整体环境的变化，因为我们有自己的生存之道。”

这些新进场的“玩家”依托民居，主要建设带有厨房和客厅的“家庭式旅馆”，充分满足了中国等地游客拖家带口、长期观光的需要，在严酷的市场环境中取得了让人羡慕的成绩。其实，以工作为主的商务人士和旅游观光的游客，在需求上本来就存在很大的不同。即使同为外国游客，需求也非常多元化。

前几年外国游客出现“井喷”之时，不少机构趁着这股大潮在关西地区采用“统一模式”抢建各种宾馆，没有深耕细作，以致忽略了外国游客的细分化需求。现在大潮退去，为抢速度而盲目扩张的企业遭遇寒风，甚至不得不遗憾出局。这些成败得失，值得有意在日本旅游市场发展的企业警醒和反思。